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    “阴阳合同”有何风险?

    日期:2021-04-29 16:46:53 来源:睿婕财税



    所谓"阴阳合同",是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。"阴阳合同"是一种违规行为,在给当事人带来"利益"的同时,也预示着风险。

    实际交易中,买卖双方为达到避税或其他目的,向有关部门登记时用一张合同,通过少报价格或少报面积的方式,降低买卖合同标的,报低价格少纳税,称为“阳合同”;卖家与买家另签一份合同,作为实际支付交易金额的合约并实际履行,称为“阴合同”。“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失,而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心,扰乱市场经济秩序。同时,买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

    一般因为“阴阳合同”中的“阴阳合同阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律?;?。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对“阴阳合同”要慎之又慎。

    实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予???、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。
     

    一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律?;?。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对阴阳合同要慎之又慎。

    规范

    最终以真实合同为依据,在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范:

    1、为?;す?、社会公共利益,恶意串通损害国家利益的合同无效,即全部无效。

    2、为促成交易,即使现售合同上的价格条款无效,但其他条款与真实合同不抵触的仍有效,即部分无效。

    法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量,最终确定一条,要么认定合同全部无效,要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。

    情形

    阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象,短期内也不可能完全消除,因而,老百姓、政府机关、法院都是知道的,法院审判也相对比较宽松,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形:

    1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。

    2、对于差价太大,一般会认定无效。

    3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

    4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

    5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

    6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。首先,法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同,才会有责任问题,证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。




    阴阳合同的风险

    或面临??钌踔列谭?/strong>

    根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的???rdquo;。

    还有可能触犯刑事法律:根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定:一纳税人不缴或者少缴应纳税款偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的,处三年以下有期徒刑或者拘役并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金,偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的,处三年以上七年以下有期徒刑并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。

    值得提醒的是,买卖双方是根据真实的成交价依法纳税,即使签订了“阴阳合同”,也不会受到处罚。

    或无法取得高额贷款再售时要承担高税费风险

    就同一标的物、同一合同双方主体,签订了两份对价不一的合同,就会给合同的履行带来了不确定性,若两份合同都真实有效的话,不论对卖方还是买方来说,都可能会选择对自己有利的那份来履行。

    成交价奇低合同应确认无效

    一份合同是否具有法律效力要看三要件:1、主体适格;2、双方的意思表示真实;3、合同内容没有违反国家法律法规的强制性规定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。

    但是,买卖双方若是为了逃避缴税义务,而故意压低成交价而签订的合同,其一,并非买卖双方的真实意思表示,其二,是通过合法形式掩盖非法目的,根据《合同法》第52条的规定,成交价奇低的那份合同应确认无效。

    按评估价征税之后应更加关注税费条款

    根据我国《刑法》的规定,逃税罪是身份犯,即犯罪主体仅限于纳税人和扣缴义务人,而房地产经纪人在房屋买卖过程中并非纳税义务人或扣缴义务人,因此并不需要负刑事责任。但作为房地产经纪人应有应当遵守的从业守则,若违反从业守则,则可由从业单位或相关的行政管理部门对其进行处罚。

     

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